Empor deweloper, czyli konsekwencje kupowania dziury w ziemi

Głośno ostatnio było o problemach wrocławskiej spółki deweloperskiej "Empor" i jej wrocławskiej inwestycji "Rezydencja Bartoszowice". Firma zasłynęła tym, iż od swoich klientów zażądała w pewnym momencie dopłaty w wysokości 1400 zł za metr kwadratowy nabywanych mieszkań, w których ludzie już mieszkają - choć oficjalnie ciągle nie ma odbiorów.

Prawdopodobnie cały problem wziął się z tego, iż inwestycja była realizowana w bardzo popularnej wówczas formie finansowania ze środków wpłacanych przez nabywających mieszkania. Tzw. kupowanie dziury w ziemi polega na tym, że np. deweloper znajduje kilku pierwszych chętnych na nabycie mieszkań w przyszłym budynku, następnie realizuje inwestycję póki nie skończą mu się pieniądze, poszukując w międzyczasie kolejnych chętnych - może już się wykazać pewnym zaawansowaniem prac, przez co wzbudza większe zaufanie. Okres ostatnich lat pozwalał przeprowadzać takie inwestycje w dość płynnej formie oraz dał możliwość zostania deweloperem praktycznie każdemu; wystarczyło mieć grunt i ewentualnie trochę pieniędzy na początek.
Nie wiem, czy tak było w tym przypadku, niemniej jednak prezes spółki w jednym z wywiadów stwierdził, że "... koszty inwestycji rosły i pieniędzy w końcu zabrakło." Prawdopodobnie firma sprzedawała mieszkania po cenach, powiedzmy, aktualnych w tamtym okresie, czyli około 6 lat temu, wiemy zaś, co się stało niedługo potem z cenami materiałów i usług budowlanych. Gdyby wierzyć informacjom krążącym po internecie grunt, na którym stoi budynek ma zadłużoną hipotekę. Sam prezes spółki przyznał w wywiadzie, że została udzielona spółce pożyczka w wysokości 4,5 mln zł od wrocławskiego przedsiębiorcy. Prezes spółki Empor w wywiadzie zadeklarował, iż w najbliższym czasie wystąpi do sądu z wnioskiem o ogłoszenie upadłości, zaś równolegle poszkodowani mieszkańcy złożyli zawiadomienie do prokuratury o możliwości popełnienia przestępstwa przez dewelopera. Najgorsze w tym momencie jest to, że budynek teoretycznie ciągle jest budową bez wymaganych odbiorów, a więc ludzie zamieszkujący go, mieszkają tam nielegalnie. Jeżeli faktycznie dojdzie do upadku firmy, to sytuacja mieszkańców będzie nie do pozazdroszczenia, gdyż pewnie nie posiadając aktów notarialnych, bądź wpisów do księgi wieczystej znajdują się z góry na dużo gorszej pozycji niż inni wierzyciele firmy.
Niestety prawo w Polsce preferuje banki i to one po reprezentantach Skarbu Państwa mają pierwszeństwo w odzyskiwaniu swojego długu, "wrocławski przedsiębiorca" pewnie również należycie zadba o swoje interesy, a sami mieszkańcy będą prawdopodobnie musieli dopłacić do teoretycznie raz już kupionych mieszkań by stać się ich pełnoprawnymi właścicielami.

Tym wpisem chciałem przestrzec wszystkich zamierzających kupić mieszkanie od dewelopera, aby nie dali naciągnąć się na piękne wizualizacje projektu - to są tylko obrazki.
Bum w nieruchomościach ostatnich lat zmuszał wiele osób do zakupu dziury w ziemi, ale teraz, kiedy popyt trochę osłabł nie pozwalajmy się manipulować deweloperom. W sytuacji gdy sprzedawana jest inwestycja, która nie posiada nawet fundamentów, deweloper staje się zwykłym pośrednikiem w przekazywaniu naszych pieniędzy firmom budowlanym. W cywilizowanym kraju deweloper powinien z własnej kieszeni (kredytu) wybudować inwestycję, a dopiero potem uzyskiwać wpłaty od klientów. Dlatego jeśli, Drogi Czytelniku, chcesz zakupić koniecznie nieruchomość, która dopiero powstaje, nie zgadzaj się na wpłatę 100% wartości inwestycji, co najwyżej zaliczkę (powiedzmy 15%) i choć przypomina to walkę z wiatrakami, to żądajmy koniecznie podpisywania umów przedwstępnych w formie aktów notarialnych (to stawia nas jako stronę w o niebo lepszej sytuacji prawnej).

Wysoki czynsz - jak radzić sobie z pazernymi spółdzielniami mieszkaniowymi?

Do napisania tego postu zainspirowała mnie historia jednego z mieszkańców wrocławskiego Osiedla Pod Skrzydłami, która została opisana w tym artykule. Możemy się z niego dowiedzieć, że Pan Łukasz zakupił za kwotę 36 tys. zł boks garażowy w parkingu podziemnym, za który teraz spółdzielnia żąda czynsz w wysokości 100 zł miesięcznie. Powraca tu pytanie, które dręczy nas przy każdej podwyżce czynszu - czy mamy wpływ na jego wysokość, czy musimy być zdani na decyzje spółdzielni mieszkaniowych.

Nie będę tu się może rozpisywać o podstawach prawnych działania spółdzielni, gdyż jest to materiał, który spokojnie mógłby posłużyć oddzielnemu wpisowi. Chciałem się raczej zastanowić, jak w praktyce wyegzekwować jakąś zmianę. Podstawową sprawą, z której musimy sobie zdać sprawę, to fakt, że wbrew pozorom, spółdzielnie nie są tak obojętne wobec naszego głosu: wszystko zależy od tego jaką moc ma ten głos.


Tutaj warto zadać sobie pytanie ile razy byliśmy w życiu na walnych zgromadzeniach spółdzielni, bądź braliśmy udział w wyborze naszych przedstawicieli. Gdy wysokość jakiejś pozycji w czynszu budzi nasze wątpliwości, warto najpierw samemu pofatygować się do siedziby spółdzielni bądź wysłać do nich pismo z prośbą o dokładne wyliczenie czynników wpływających na wysokość danej pozycji. Gdy przedstawiciele spółdzielni będą się migać od udzielenia rzeczowej odpowiedzi, bądź będzie ona w stylu "takie są koszty i spółdzielnia nic na nich nie zarabia". Warto pomyśleć o zorganizowaniu jakiejś grupy osób o podobnych do nas poglądach. Spółdzielnie mieszkaniowe to z reguły przerośnięte molochy, gdzie poczucie przynależności do jakiejś społeczności związanej z danym osiedlem zaciera się. Warto jest popytać najbliższych sąsiadów jakie mają zdanie na dręczący nas temat, lub wręcz wywiesić na bramach budynków ogłoszenie, o problemie który nas dręczy i np. propozycji spotkania w konkretnej sprawie. Na takim spotkaniu warto wybrać jedno bądź kilkuosobową reprezentację, która w naszym imieniu przedłoży petycję do zarządu spółdzielni (im więcej osób się pod nią podpisze tym lepiej) i rozpocznie negocjacje. Często jest tak, jak choćby w omawianym artykule, że miesięczna opłata obejmuje kilkukrotne mycie posadzki w ciągu miesiąca, które przecież można ograniczyć, bądź uwzględnia jakieś ubezpieczenie, z którego można zrezygnować, na rzecz podpisywanych indywidualnych umów przez każdego zainteresowanego. 

To samo się tyczy funduszy remontowych, które nawiasem mówiąc z reguły polegają na tym, że wszyscy członkowie składają sie na remont konkretnego budynku, co wydaje się być  niesprawiedliwe. Warto w takiej petycji rozeznać się ile wynoszą podobne opłaty w innych spółdzielniach za podobne usługi, by mieć jakiś punkt odniesienia( z komentarzy pod artykułem zalinkowanym w tym wpisie wynika, że sięgają nawet 30 zł miesięcznie).  Zarząd spółdzielni musi taką delegację potraktować poważnie - w przeciwnym razie ryzykuje utratę poparcia wśród sporej liczby potencjalnych wyborców. Dobrym pomysłem byłoby założenie forum osiedlowego, bądź listy dyskusyjnej, gdzie każdy mógłby przesyłać swoje propozycje zmian w wysokości opłat bądź zarządzania spółdzielnią.


Dzisiejszym postem chciałem przede wszystkim namówić członków spółdzielni do działania. Często nie zgadzamy się z rzeczami, które nas dotyczą, lecz zakładamy z góry, że nie mamy na nie wpływu, bądź ewentualnie ktoś za nas się nimi zajmie. Ważne jest by walczyć o swoje racje, jednocząc jednocześnie ludzi o podobnych do nas poglądach. Lata komunizmu się skończyły, a spółdzielnie muszą się liczyć  z opinią ich członków. 

Czy warto inwestować w "wielką płytę"?

Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty - obiekt, który jeszcze 30 lat temu był szczytem marzeń większości polskich rodzin. Dziś jest raczej złem koniecznym dla ludzi, których nie stać na powstające masowo "apartamenty" wrocławskich deweloperów. Czy faktycznie jest jednak aż tak złym wyborem? Jakie są zalety i wady życia w bloku?

Na wstępie muszę nadmienić, iż sam większość życia spędziłem w takim właśnie mieszkaniu, więc z pewnością jestem bogaty w doświadczenia z tego zakresu. Bloki z wielkiej płyty, czyli gotowych prefabrykowanych elementów zaczęły powstawać w latach 60-tych i szybko stał się to najpopularniejszy system budowlany w Polsce. Główne wady to przede wszystkim jakość wykonania. Krzywe ściany, nieszczelne okna, czy szpary w miejscach łączeń płyt w praktycznie każdym tego typu obiekcie - były normą. Przepisy budowlane, które podówczas obowiązywały również nie były zbyt wygórowane i przyjmowały na dzisiejsze czasy skandalicznie niskie współczynniki izolacyjności cieplnej, czy też akustycznej. W efekcie jeśli budynek nie przeszedł tak popularnej w ostatnich latach "styropianizacji" oraz okna nie zostały w nim wymienione, możemy mieć problemy ze skutecznym ogrzaniem takiego mieszkania w czasie sezonu zimowego. Odrębną kwestią pozostaje wysokość kondygnacji, która w większości przypadków wynosi 2,5 metra. Najważniejszym problemem pozostaje pytanie jaka przyszłość czeka bloki z wielkiej płyty. Spoglądając na inne kraje europejskie bez problemu można zauważyć tendencje do wyburzania tego typu osiedli, które odbiegają znacząco standardem od współcześnie budowlanych - niemniej w tym miejscu muszę z całą pewnością obalić mit o krótkiej trwałości tego typu konstrukcji. Wbrew różnym obawom przewidujących trwałość takich budynków na 30-50 lat, wszystko wskazuje na to, iż same z siebie bloki z wielkiej płyty jeszcze długo się nie zawalą. Trudno również oczekiwać, że przy aktualnym niedoborze mieszkań w kraju ktokolwiek im w tym prędko pomoże. (Aktualnie niedobór ten szacuje się na poziomie 1,6 mln lokali.)

Czy zatem faktycznie kupno mieszkania w bloku z wielkiej płyty jest aż tak złym wyborem? Niekoniecznie, są one już dzisiaj tańsze od nowo powstałych budynków i wszystko wskazuje na to, iż ta dysproporcja będzie się powiększać (jeżeli ktoś za 15 lat będzie miał do wyboru 40-letnie mieszkanie w bloku z wielkiej płyty lub mieszkanie 15-letnie, prawdopodobnie jedynym czynnikiem skłaniającym do zakupu tego pierwszego będzie zdecydowanie niższa cena). Nie bez znaczenia jest też ich lokalizacja. W wyniku zniszczeń polskich miast, Wrocławia szczególnie, często takie bloki znajdują się w ścisłym centrum miasta (okolice ul. Wyszyńskiego, pl. Nowy Targ, plac Legionów itd.) Poza tym były projektowane jako duże założenia urbanistyczne uwzględniające takie obiekty jak szkoły, przychodnie, przedszkola a co najważniejsze zieleń i place zabaw, czyli obiekty, o których deweloperzy rzadko kiedy myślą starając się wykorzystać każdy m2 swojej działki.
Większość wrocławskich bloków jest ocieplona, a ciepło do mieszkań jest dostarczane z elektrociepłowni, co znacząco obniża koszty. W większości przypadków osiedla takie są zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe, co wiąże się z opłatą za wpisanie na listę członków (w zależności od spółdzielni od kilkuset do nawet 2000 zł). Co ciekawe wybierając mieszkanie w bloku z wielkiej płyty niekoniecznie skazujemy się na nudne, pozbawione finezji mieszkanie - szczególnie w blokach z lat 60-tych można znaleźć pojedyncze lokale, gdzie architektom nie ograniczano tak bardzo swobody w ich projektowaniu.
Również widoki potrafią być w takich wypadkach niesamowite - któż nie chciałby mieć ze swoich okien panoramy na Ostrów Tumski i Stare Miasto we Wrocławiu? A takie atrakcje oferuje chociażby blok przy ulicy Pomorskiej.

Czy zatem warto kupić mieszkanie w bloku? Myślę, że jako inwestycja nastawiona na zysk kapitałowy jest to dość kiepski interes i jeżeli ktoś planuje kupić mieszkanie na dłużej - zdecydowanie sugerowałbym rozejrzenie się wśród młodszych realizacji, kosztem nawet zapłacenia wyższej ceny. Jeżeli jednak jesteś młody i ma być to dla Ciebie mieszkanie przejściowe, bądź po prostu nie stać Cię na inne i nie będzie stać w najbliższym czasie, jest to na pewno opcja warta przemyślenia.

Do tematu z pewnością jeszcze na blogu powrócę, na przykład w konkretniejszym kontekście najnowszych miejskich inwestycji.
Zapraszam do komentowania i subskrybowania kanału RSS.